不動産投資信託「J-REIT」でラクラク配当生活!

概 要

J-REIT(不動産投資信託)は年利3~5%の配当金を確実に狙える商品として、投資家の注目を集めています。本書は、J-REIT登場から現在までの実績を踏まえた、実践的なJ-REIT投資ノウハウ書です。J-REIT情報の第一人者であり、運用会社への直接ヒアリングを行っている著者だからこそ知っている各銘柄の詳細な情報と銘柄選びのコツがズバリわかります。

著者 関大介
価格 本体1600円(税別)
ISBN 4-7980-1019-7
発売日 2005/03/10
判型 A5
色数 1色
ページ数 272
CD/DVD
対象読者 入門
シリーズ
表紙イメージ
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目次

まえがき

1章 J-REITの魅力を知ろう!

1 J-REITってどんな商品?

投資信託より株式に近い存在

「少額からはじめられる不動産投資」という側面も

今までなかったミドルリスク・ミドルリターンの商品

総合利回り21%、分配金だけで5%以上の実績!

2 値動きにハラハラしない投資を目指そう

J-REITは値動きの穏やかな商品

利回りとの逆相関性が値動きを抑えている

確実な業績予想が「失望売り」を防ぐ

3 値下がり不安は「高配当」でカバーしよう

元本下落リスクのある商品は本当に危険?

長い間保有すれば値下がりへの抵抗力もアップ!

4 時間のない人は「インカムゲイン投資」で儲けよう

株式投資には時間がかかる!

「買ったら放っておいていい」というJ-REIT投資の気楽さ

5 少額でも分散投資を意識しよう

J-REITだけでも分散投資は実現できる

株式や不動産との組み合わせも効果あり

6 J-REIT向きの投資家とは?

投資初心者の入門用に最適!

不動産投資に興味を持っている人にもお薦め

分散投資になじめない人以外はJ-REITを組み入れよう

第1章のまとめ

2章 J-REITの仕組みと登場の背景

1 J-REITの正体とは?

投資法人の発行した証券がJ-REIT

投資法人は賃貸収益に特化した特殊な会社

2 J-REITを支える各社の役割

投資法人はペーパーカンパニー?

運用の核となる資産運用会社

一般事務は主に信託銀行が受託している

ほかにもある業務委託先

業務委託先への報酬額を確認するには?

3 優遇制度と分配金の関係

高分配の理由は法人税が非課税だから

「利益の90%以上を配当する」という条件も

4 J-REITの取得対象となる「収益不動産」とは?

現在の上場銘柄ではオフィスビルが中心

取得競争の激化で注目を浴びる「開発型物件」

5 収益をもたらす「内部成長」と「外部成長」

資産運用方法には2種類ある

内部成長は費用削減がポイントに

安易な経費削減に陥っていないか注意する

外部成長のカギは不動産の取得パイプライン

頻繁な物件売買には要注意

6 物件取得資金の調達と増資

借入金による資金調達のデメリット

短期間での増資はJ-REITの宿命

7 J-REIT誕生の背景

アメリカで生まれたREIT

バブル崩壊で変わった日本の不動産市場

価格下落がもたらした賃料収入への注目

J-REITは時代の申し子

8 アメリカのREITの特徴

アメリカREITの3つのタイプ

日本にはない優遇制度が発展の起爆剤に

刑務所にまで投資する対象用途の広さ

実質的には不動産会社に近い運営方法

過去10年間で年率平均16%の高リターン

第2章のまとめ

3章 J-REIT投資の基本を覚えよう

1 J-REITを購入するには?

J-REIT投資には2種類ある

個別銘柄の買い方は株式とまったく同じ

口座を開設する時は、売買手数料にも注意

上場・増資時に購入できるのは引受証券会社だけ

2 分配金の受け取り方

分配金は年2回、決算期末後3ケ月以内に支払われる

受け取りは郵便局や銀行振込で

決算期を分散させれば毎月分配も可能

3 権利付最終日とは?

分配金は権利付最終日の保有者に支払われる

権利付最終日は期末4営業日前

4 税金についても知っておこう

分配金に関する税率は10%

売買損益に対する税率も10%

5 各銘柄の情報の調べ方

J-REITの情報収集はホームページが基本

目論見書も有効利用しよう

紛らわしい証券用語に注意!

第3章のまとめ

4章 値動きのカラクリとベストな買い時

1 権利付最終日前後の値動き

権利付最終日前後には大きく値が動く

「分配落ち」が発生する理由

分配落ちには例外もある

権利付最終日前1ケ月間は高値!

購入目安は分配落ちの2日~3日後

2 増資(追加公募)による値動き

J-REITに増資は不可欠だが……

分配金が減少する「希薄化」とは?

期首増資による価格下落に注意

増資時の分配金で資産運用会社の能力がわかる

増資は割安価格で買えるチャンスにもなる

3 金融機関の投資による値動き

4月・10月の初旬には価格が乱高下する

金融機関の決算期には要注意

4 税制改正による値動き

配当税制改正がJ-REIT浮上のきっかけ

配当金と売買損益の通算に期待

第4章のまとめ

5章 J-REITの主要なリスク

1 金利上昇リスク

金利上昇リスクには2種類ある

支払利息増加による利益減少リスクとは?

利益減少リスクを回避する3つのチェックポイント

リスクスプレッドの減少による価格下落リスクとは?

価格下落と金融機関の関係

価格下落リスクは金融機関比率をチェックする

2 地震リスク

J-REITは首都圏集中投資

建物倒壊による直接被害のリスクは低い

ライフライン停止のリスクは避けられないが……

リスクとリターンは天秤の関係

3 利益相反リスク

J-REIT市場全体に影響を及ぼしかねないリスク

様々な場面に潜む利益相反の危険性

顕在化すれば資産運用会社は機能停止に

義務レベル以上の情報開示がポイント

第5章のまとめ

6章 用途でわかる個別銘柄の収益特性

1 J-REITはどんな不動産に投資しているのか?

J-REITが投資対象とする4種類の不動産

用途数に応じて「分散型」と「特化型」がある

「分散型」なら少額から用途分散が可能

「特化型」なら高収益性を期待できる

2 オフィスビルの特徴

インフレ対策としてもっとも有望な資産

景気回復と賃料上昇のタイムラグに注意

取得地域は首都圏中心だが、地方物件にもメリットが

現在のJ-REITはオフィスビル偏重?

3 商業施設の特徴

立地などによって「都市型」と「郊外型」がある

「都市型」はオフィスビルに似た特性を持つ

「郊外型」は安定性が高く、デフレに強い

4 住居の特徴

低資金でもテナント分散効果を発揮

住居に多いマスターリース契約とは?

安定性を重視するならファミリータイプ保有銘柄

需要の季節変動に注意

意外にも(?)地域分散には向かない

5 その他(ホテル・物流施設)の特徴

2007年問題はホテル銘柄に影響するか?

これからに注目の物流施設

両用途とも収益特性は郊外型商業施設に似ているが……

第6章のまとめ

7章 投資スタイルに合わせた銘柄選び

1 分配金利回りにこだわりたい

分配金利回りを算出する基本式

上場決算期は日割りで計算する

分配金の変動を吸収するための工夫

利回りだけでなく分配実績にも気を配る

2 毎月分配金を受け取りたい

FOFsか個別銘柄か

個別銘柄を組み合わせて用途分散を

東急リアル・エステート投資法人のプレミア価格に注意

3 景気回復を見込んでインフレ対策したい

インフレ対策には大規模オフィスビル銘柄が最適

不動産価格上昇で中小ビル保有銘柄や住居系銘柄にも恩恵が

銘柄側はインフレより景気悪化を重視

一時的には2010年問題の影響も

第7章のまとめ

8章 J-REITの投資指標の使い方

1 LTVでレバレッジ効果と安定性を計る

借入金を活用して利回りを上げるレバレッジ効果

借入金比率を表すLTV

LTVを比較すれば収益性がわかる

住居特化銘柄のLTVが高い理由

商業施設銘柄のLTVが低い理由

2 NOIとキャップレートで保有不動産の収益性を計る

NOIを時系列で比較すれば不動産の収益安定性がわかる

不動産の収益率を示す「キャップレート」

3 FFOで銘柄の収益性を計る

アメリカのREIT市場で使われるFFO

日米の減価償却費の扱いの違いに注意する

投資効率と安定性のどちらをとるかで判断は分かれる

第8章のまとめ

9章 J-REIT全銘柄を徹底解剖!

1 日本ビルファンド投資法人[オフィス特化型]

最古参にして最大のトップブランド銘柄

時価総額の大きさが安心感につながる

金融機関の動向に左右されやすい弱点も

三井不動産との強い絆は「諸刃の剣」

2 ジャパンリアルエステイト投資法人[オフィス特化型]

三菱地所が組成した最古参ファンド

外部成長に積極的だが、古い物件が多いのが懸念材料

低レバレッジがもたらす高格付け

情報開示にはやや遅れが見える

安定性を重視するならお薦め

3 グローバル・ワン不動産投資法人[オフィス特化型]

明治生命と東京三菱が作った小規模銘柄

徹底的にこだわる「近・新・大」という投資方針

大型物件にこだわるがゆえに業績は変動しやすい

第3期末以降の個人投資家の動向に注目

4 野村不動産オフィスファンド投資法人[オフィス特化型]

野村不動産100%出資のオフィスビル専門銘柄

上場前後で変わった取得方針

野村不動産の私募ファンドとの連携が強みに

情報開示にはもっとも消極的

5 オリックス不動産投資法人[総合型]

J-REIT初の総合型銘柄

小規模物件から大型物件への方針転換は道半ば

実質的には首都圏オフィス中心だが……

積極的な物件のリニューアル方針

個人投資家比率の高さがもたらす価格変動の穏やかさ

6 ユナイテッド・アーバン投資法人[総合型]

米投資会社も出資する丸紅系銘柄

実質的にはJ-REITで唯一の総合型

急速な外部成長をもたらした丸紅との絆

選択眼が光る物件選び

分配金の上方修正で突発的に価格が上昇したが…

7 森トラスト総合リート投資法人[総合型]

上場前が長かった森トラスト系銘柄

将来を左右する旗艦物件「日立本社ビル」

マスターリース契約は高利益率をもたらすが……

減価償却費の低さは将来的な不安にも

「その他の法人」の投資主比率が高い理由と影響

8 東京グロースリート投資法人[総合型]

旅行業大手エイチアイエスも出資する複合型銘柄

唯一の大証REITであることの意味とは?

売却益を視野に入れたアクティブな運用方針

他銘柄とは比較できない独自性を判断材料に

9 日本プライムリアルティ投資法人[複合型]

不動産業大手の東京建物系銘柄

四国や沖縄にも物件を持つ、徹底した全国分散

手軽な価格は上場前の投資口分割の影響

情報開示にはもっとも積極的な銘柄

10 東急リアル・エステート投資法人[複合型]

東急線沿線に投資する複合型銘柄

東急ブランドを武器に都心に集中投資

保有物件は少ないが分散効果は十分

唯一の1月・7月決算銘柄であることの危険性

保有物件の認知度は高い

11 プレミア投資法人[複合型]

非上場会社が中核を担うはじめての銘柄

住居の利回りの低さをオフィスで補う複合型

増資を意識すべき借入金比率の高さ

収益安定性なら住居系特化銘柄が有利だが……

12 日本リテールファンド投資法人[商業施設特化型]

J-REIT初の商業施設特化銘柄

郊外型施設で果たした急激な外部成長

今後を左右するジャスコとイトーヨーカドーの業績

都市型施設でのインフレ対策も

増資には特色がある

13 フロンティア不動産投資法人[商業施設特化型]

JTの資産を活用する商業施設特化型

無借金で上場した唯一の銘柄

一定の外部成長を確保

分配金の安定性の高さが魅力

14 日本レジデンシャル投資法人[住居特化型]

私募ファンド運営大手が組成する初の住居特化銘柄

厳しい物件取得競争に勝ち抜いた外部成長力の高さ

開発型物件への積極的な取り組みが特徴

ライバル出現で「銘柄の特色作り」が課題に

15 ニューシティ・レジデンス投資法人[住居特化型]

外資系の住居特化銘柄

母体会社とのパイプで開発型物件に強み

16 今後の上場予定銘柄

資産運用会社の認可がポイント

母体会社の多様化が進む

銘柄増加で序列が明確に

新規上場銘柄の投資判断はより慎重に

第9章のまとめ

10章 1万円からのJ-REIT投資「FOFs」

1 FOFsとはどんな商品なのか?

複数のREITに投資するファンドが「FOFs」

FOFsに多い「ファミリーファンド方式」とは?

2 FOFs投資の3つのメリット

毎月一定額の分配金を受け取れる

低額で銀行でも投資できる

海外REIT投資も含めたリスク分散が可能

3 FOFs投資の4つのデメリット

毎月分配ゆえに投資効率が悪化する

個別銘柄投資に比べて分配金額が少ない

資産運用報酬の二重払いがある

商品によっては為替リスクも発生する

4 FOFsにはどんな種類があるのか?

運用対象によって3種類に分けられる

運用方法によって2種類に分けられる

REITのFOFsは無期限&追加型が基本

5 FOFsはどうやって購入するのか?

商品によって購入できる会社が異なるのに注意

購入・売却金額は前日の基準価格を目安にする

購入・売却時にかかる手数料は?

分配金額や税金はどのくらいか?

第10章のまとめ

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