目次

第1章 まずは住宅ローンの基本について知っておこう

1-1 住宅ローンとは何か？

資格住宅購入の際には住宅ローンを利用

銀行を利用する人が７割超

1-2 住宅ローンの借り入れ基準は？

フラット35の主な審査内容

民間の住宅ローンの主な審査内容

1-3 病気になったら住宅ローンは借りられないのか？

民間の住宅ローンは団信加入が条件

フラット35は、団信は任意加入

1-4 住宅ローンの期間は何歳まで借りるのが適当なのか？

定年の年齢を知っておこう

期間は長めに、繰り上げ返済を活用

1-5 一戸建て住宅を購入する際の注意点とは？

土地や建物に条件がある

土地を購入してからの注文建築は注意が必要

1-6 マンションを購入する際の注意点とは？

建物に対する条件がある

新築マンションは下落幅が大きい

1-7 中古住宅を購入する際の注意点とは？

中古住宅はローン金額が削減されることも

耐用年数次第でローン期間が左右される

1-8 店舗付住宅を購入する際の注意点とは？

店舗面積が2分の1以下であることが条件

事業が永続的に維持できるのか

1-9 定期借地権付住宅を購入する際の注意点とは？

定期借地権の仕組み

毎月の返済負担が少なくて済む

1-10 親子リレーの住宅ローンもある

親子リレーの住宅ローンとは？

安定した収入に年金は含まれない

1-11 ライフプラン表を作成してみる

将来にお金がどのくらい必要なのか

予定が変更となっても、返済は待ってくれない

1-12 欲しい家でなく返済可能な家かどうかを考える

銀行は住宅ローンに積極的

「借りられる」より「返せる」家を

コラム 子どもの教育環境なども考慮した家選びが必要

第2章 民間の金融機関が扱う住宅ローンについて

2-1 変動金利型とは何か？

民間の金融機関は変動金利が主流

金利が変動しても返済額は５年間変わらない

2-2 固定金利型とは何か？

固定金利のメリット

将来の金利がどうなるかはわからない

2-3 固定金利期間選択型とは何か？

固定期間を顧客側が決定する

固定期間終了後の取り扱いについて

2-4 金利ミックス型とは何か？

様々な組み合わせ方がある

金融機関によって事務手数料が２倍にも！

2-5 元利均等返済と元金均等返済

元利均等返済とは

元金均等返済とは

2-6 元利均等返済の金利の差

金利１％で６７５万円も！

期間短縮はどのくらい効果的か

2-7 自己資金はどの程度が適当なのか？

頭金は物件購入額の20％以上が理想

頭金とは別に諸費用が必要

2-8 住宅ローンの返済比率とは何か？

住宅ローンの審査の基準とは

他のローンの返済金額を減らしておこう

2-9 ボーナス返済の返済金額はどの程度が適当なのか？

ボーナス併用返済の割合と返済額

ボーナスカットも想定しておくこと

2-10 民間の金融機関が扱う住宅ローン

銀行や信用金庫などの住宅ローン

保証会社の保証を付けた住宅ローンとなる

2-11 労働金庫の扱う住宅ローン

対象となるのは労働者のみ

中央ろうきんの住宅ローン

2-12 ＪＡの扱う住宅ローン

住宅ローンの基準等は民間とほぼ同じ

農家だけのための組織ではない

コラム 銀行の振り込み手数料や時間外手数料について

第3章 フラット35について

3-1 フラット35とは何か？

旧・住宅金融公庫の住宅ローン

審査基準も緩和されている

3-2 フラット35（買取型）とは何か？

買い取りの仕組みは複雑

旧・住宅金融公庫時代のローンの延長

3-3 フラット35（保証型）とは何か？

買取型との違いは？

借り換えにも対応できる

3-4 住宅金融公庫のローン利用における金利上昇

金利を予測することは難しい

11年目から金利が上がる段階金利

3-5 財形住宅融資とは何か？

財形住宅融資の概要

他の公的住宅ローンについて

3-6 財形住宅融資を受けるための条件

財形貯蓄をしているのかどうか

融資の条件

コラム 民営化の流れに逆らえない公的融資

第4章 住宅購入時に注意しなければならないこと

4-1 住宅購入時の価格交渉

住宅価格は交渉してみるべし

慎重な姿勢を崩さないことが重要

4-2 住宅のチラシを見る際のポイントは？

土地の用途地域をチェックする

駅までの距離と時間の関係

4-3 床面積のカラクリを知っておこう

建ぺい率・容積率とは？

マンションの場合は、面積の違いに注意

4-4 住宅販売業者の営業マンとの折衝

近隣価格の物件は頭に入れておく

物件価格は変動している

4-5 購入時の相談は誰にすべきなのか？

返済にゆとりがあるのかを相談する

建物の構造においても専門家がいる

4-6 親からの資金援助と税金

相続時精算課税制度とは？

住宅取得時にはさらに１０００万円上積みも

4-7 重要事項の説明はきちんと聞いておこう

必ず専門家が説明を行う

ローン特約というものがある

コラム 住宅営業マンが使う「アテ物」「キメ物」とは

第5章 住宅ローン借入時に注意しなければならないこと

5-1 住宅購入時にかかる費用の総額は？

住宅購入時にかかる費用を整理しておく

総額では２００万円ほどを準備しておくべき

5-2 銀行に支払うことになる保証料や手数料

銀行と保証会社との関係を整理しておく

事務手数料はどのくらい必要か？

5-3 司法書士に行ってもらうことになる手続き

司法書士に支払う費用について

司法書士に支払う報酬について

5-4 購入時にかかる税金について

契約書などに貼付する印紙税

不動産取得税と固定資産税

5-5 仲介手数料について

手数料は販売価格の約３％

売主直販で手数料不要も多くなっている

5-6 団体信用生命保険とは何か？

住宅ローンの借入時に加入する保険

フラット35の場合は強制加入ではない

5-7 住宅購入後はすみやかに生命保険を見直そう

保険を見直し、住宅ローンの返済に

保険の見直しで、毎月１万円以上の削減も可能

5-8 火災保険とは何か？

住宅ローン時の火災保険

保険会社によって値段は様々

5-9 引越し費用もしっかりと計算しておく

引っ越し費用を安くするには？

午後のほうが引っ越しは安い

5-10 住宅購入後にかかる税金はどれくらい？

住宅購入後にかかる税金は？

都市計画税は課税標準額の０・３％

不動産取得税は事実上ゼロ

5-11 住宅ローンの所得控除とは何か？

最大50万円が控除される

最初の年に確定申告しておく必要がある

コラム 意外と盲点となるカーテンの費用

第6章 住宅ローンの申し込みの流れと審査について

6-1 住宅ローンの申し込みの流れ

契約から申し込みまでの流れ

基本的には業者に任せておく

6-2 住宅ローンの申し込み時に必要な書類

住宅ローン申し込み時に用意するもの

フラット35は「適合証明書」が必要

6-3 収入証明に関する書類について

源泉徴収票と住民税決定証明書が必要

副業収入があって金額が一致しない場合は？

6-4 自分で住宅ローンの申し込みをする際の注意点は？

必要書類をよく確認しておく

法務局では係員に聞けば良い

6-5 銀行で面談がある場合の注意点は？

収入面での疑問を解消しておくため

「人間性」も審査の対象となる

6-6 勤続年数や年収面で難のある場合はどうすればいいのか？

勤続年数は重視しない傾向にある

年収面での難がある場合

6-7 夫婦で収入を合算して申し込む場合の注意点は？

収入合算ができる範囲

パートを始めたのが最近だった場合

6-8 夫婦が連帯債務でローンを返済する場合の注意点は？

住宅ローン控除がそれぞれに使える

持ち分をそれぞれローンと同じ比率に

6-9 諸費用もすべてローンで対応したい場合は？

諸費用ローンを扱う金融機関もある

金融機関側は、現在はあまり積極的ではない

6-10 金利は、いつの時点での金利が採用されるのか？

民間の金融機関は借り入れた時点の金利

財形住宅融資は申し込み時点での金利

6-11 住宅ローンの審査が通らないケース

ネックとなるのは収入面の問題

消費者金融などからの借金が多い場合

買い替え時の家が売れない

6-12 住宅ローンの審査を通りやすくするポイント

欲しい理由を述べても銀行員には響かない

将来、返済できることをわからせること

コラム 印鑑証明などは少し多めにとっておいたほうが良い

第7章 住宅ローン借り換え時に注意しなければならないこと

7-1 借り換えのメリット・デメリットは？

借り換えのメリット

デメリットはないのか

7-2 借り換え時にかかる諸費用について

購入時よりも安く済む保証料と火災保険料

借り換え時には登記費用の負担が大きい

7-3 借り換え時の住宅ローン申し込みの流れ

借り換え時に行動するのは自分自身

インターネット経由での借り換えも可能

7-4 借り換え優遇の住宅ローンも登場している

借り換え優遇の住宅ローンとは？

延滞していないことが条件

7-5 金利がどの程度下がれば借り換えのメリットがあるのか？

支払総額を計算しておこう

金利差１％が目安

7-6 具体的な数字で見る「借り換えのメリット」

住宅金融公庫からの借り換え

保証料、登記に関する費用が必要

コラム 金利はこれからどうなるのか？

第8章 住宅改装時の住宅ローンについて

8-1 改装時にはどのくらい費用がかかるのか？

改装には数百万円単位のお金が必要

見積もりは、まずは建築主に依頼する

8-2 リフォームローンとは何か？

リフォーム時に利用できるローン

担保や保証人は不要

8-3 改装時に住宅ローンは利用できるのか？

１人で２つの住宅ローンは不可

住宅ローンを借りていない人はＯＫ

8-4 改装時の住宅ローンを借り換えよう

他の金融機関に相談する

借り換えするので、登記費用などが必要

8-5 住宅ローンとリフォームローンの返済額の差は？

住宅ローンとリフォームローンを別にした場合

住宅ローンを借り換えして合算した場合

コラム 悪徳業者の住宅改装は銀行も警戒している

第9章 繰り上げ返済について

9-1 繰り上げ返済とは何か？

繰り上げ返済するとどのくらい効果があるのか？

借り換え以外の利息削減方法

9-2 繰り上げ返済にかかる手数料

手数料は数千円から数万円

繰り上げ返済の手続きの流れ

9-3 繰り上げ返済金額はいくらが適当なのか？

「繰り上げ返済病」の人がいる

住宅ローンの繰り上げ返済は最後でいい

9-4 繰り上げ返済時にはライフプランと相談しよう

子どもの教育費などのライフプランを考える

余裕資金は本当に余裕資金なのか？

9-5 繰り上げ返済時に、期間短縮か返済額減額かを選ぶ

繰り上げ返済の期間短縮型とは？

繰り上げ返済の返済額軽減型とは？

9-6 繰り上げ返済時の期間短縮は避けたほうがよい

返済期間の延長は難しい

期間短縮型が絶対にダメだということではない

9-7 支払利息でどのくらいのメリットがあるのか？

期間短縮型と返済額軽減型の差額は？

早い時期に行うほうが効果は大きい

9-8 住宅ローンの返済に困ったときの対処法

住宅ローンの「リスケ」とは？

消費者金融は絶対に避けること

コラム 繰り上げ返済病にかかる人がいる？