大家さん! これからの不動産投資は「ゲストハウス・シェアハウス」が絶対お得です!

概 要

不況時でも入居者が殺到する「ゲストハウス・シェアハウス」経営のノウハウを丸ごと解説した不動産投資ノウハウ本です。不況が長引くなか、入居者からも大家さんからも注目を浴びているのが、1つの物件を複数の入居者でシェアする「ゲストハウス・シェアハウス」という形態です。資金30万円からはじめられ、空室リスクも低いゲストハウス・シェアハウスへの不動産投資のノウハウを教えます! 空室率に悩む大家さんのためにリフォームや経営・管理・運営のコツを解説することはもちろん、不動産投資初心者のためにシェアハウス用物件の探し方から説明します。シェアハウスの事例集も付いています。

著者 柏木珠希
価格 本体1500円(税別)
ISBN 978-4-7980-2495-0
発売日 2010/1/19
判型 四六
色数 1色
ページ数 288
CD/DVD
対象読者 初級
シリーズ
表紙イメージ
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目次

第一章 「ゲストハウス」「シェアハウス」の基本を知ろう

1 そもそも「ゲストハウス」「シェアハウス」って何?

・最近になって出てきた住宅のスタイル

・発祥は海外の簡易宿泊施設

・日本流のゲストハウスが生まれた経緯

・「ゲストハウス」と「シェアハウス」の違いは?

・人によって呼び方が違うことにご注意!

2 寮や下宿、ルームシェアとの違いは?

・寮と違って管理運営者は一緒に住まない

・ルームシェアと違って管理運営者がいる

3 どんな人が住んでいるの?

・シェアハウスの入居者の属性

・「お金のない人が住む場所」は勘違い!

4 入居者から見たシェアハウスのメリット

・より魅力的な物件にするために

・メリット1敷金・礼金がいらない

・メリット2家賃が安い

・メリット3家具や家電がいらず、カバンひとつで引っ越せる

・メリット4セキュリティ面に優れている

・メリット5管理費の中に光熱費も含まれている

・メリット6仲間ができる、コミュニティがある

5 入居者から見たシェアハウスのデメリット

・デメリット1人と住むわずらわしさがある

・デメリット2管理運営者や住民によって個性がある

・デメリットを考えてもあり余るメリットを

6 オーナー側から見たシェアハウスのメリット

・メリット1初期投資が安く済む

・メリット2収益性が高い

・メリット3空室リスクが少なく、稼働率が高い!

・メリット4募集コストが安い

・メリット5くふうの余地があって楽しい!

7 オーナー側から見たゲストハウスのデメリット

・デメリット1一般のアパート・マンションより入居期間が短い

・デメリット2管理に手間がかかる

・デメリット3コンプライアンスの面で課題がある

8 シェアハウスの社会的意義とは?

・シェアハウスビジネスには社会的な意義もある

・社会的意義1環境に優しい

・社会的意義2コミュニティの再構築に役立つ

・社会的意義3セーフティネットになる

・ひとりひとりのオーナーの意識が大切!

第二章 「シェアハウス」用の物件を手に入れよう

1 シェアハウスオーナーになるにはこんなパターンがある!

・シェアハウスを手に入れるための4パターン

・パターン1自宅の一部で始める

・パターン2自宅以外に所有している物件で始める

・パターン3新たに物件を購入して始める

・パターン4サブリース(転貸)で始める

2 シェアハウスになる物件とは?

・シェアハウスにできる物件は6種類

・種類1戸建

・種類2マンションの1室・テラスハウス

・種類3ビル

・種類4店舗付き住宅

・種類5アパート

・種類6寮・下宿

・種類7最初からシェアハウスとして売っている物件

3 シェアハウスを始めるのにいくらかかる?

・既に物件を持っていれば最低30万円から

・リノベーション費用は物件価格の20%以内に収める

・物件を購入するなら2500~3000万円

・サブリースなら前家賃・敷金・礼金が必要

4 シェアハウス用物件を購入するのにローンは組める?

・正攻法での融資は厳しいが方法はある

・方法1住宅ローンを使う

・方法2セカンドハウスローンを使う

・方法3アパートローンを使う

・方法4公的融資を利用する

・方法5コーディネート会社や不動産会社を通じて融資取得をする

・不動産投資家同士の情報網を活用しよう

5 投資ビギナーにオススメの物件は?

・コンプライアンスの面からはアパートや寮が望ましいが……

・不動産投資は出口戦略が重要!

・中古の戸建やマンションがオススメ

・やっぱり立地も大切

6 そもそも今は不動産投資に参入すべき時期なの?

・不動産投資の2つの利益

・キャピタルゲインの点では・ャンスかも!?

・インカムゲインの点では注意すべき材料も

7 シェアハウス用物件はどうやって探す?

・シェアハウス用の物件を探す4つの方法

・方法1不動産サイトで探す

・方法2知り合いの不動産屋にリサー・してもらう

・方法3地元の不動産屋に当たる

・方法4コンサル会社に紹介してもらう

8 シェア用物件を安く購入する裏ワザ

・お買い得物件を知っておこう

・キーワード1古家付き売地

・キーワード2旗竿地

・キーワード3再建築不可

・キーワード4借地権

・キーワード5古ビル

・お得物件かどうかを判断する方法

9 利回りについて考えておこう

・どのくらいの期間で支出金額を回収できる?

・表面利回りと実質利回り

10 物件内見の際にはここを・ェック!!

・グーグルのストリートビューを活用しよう

・中古物件の・ェックポイント

第三章 ハード(ハコ)作りのノウハウ

1 リノベーションのための基本的な考え方

・小さな改装は必ず必要になる

・理由1導線がファミリーの場合と違う

・理由2コンプライアンスを考慮する

・理由3トラブル防止の観点

2 最低限行いたいリノベーション・改装のポイント

・シェアハウスならではのポイントがある

・ポイント1水まわりの分散や独立

・ポイント2個室の鍵付け

・ポイント3避難経路の確保

・ポイント4できればキッ・ンはIH化を

・その他のポイント

3 シェアハウスの「大枠」を考える1女性専用か男女共用か?

・シェアハウスの「大枠」を決める3つのポイント

・ビジネス戦略や自分の都合で考える

・女性専用か男女共用かで必要な設備が変わる

・結局は入居者次第の部分も

4 シェアハウスの「大枠」を考える2個室かドミトリーか?

・収益性が高いドミトリー

・基本的には個室のほうが有利

・ドミトリーであることをメリットにできる場合も

5 シェアハウスの「大枠」を考える3コンセプトをどうするか?

・コンセプト次第でお金のかかり方が違う

6 部屋を区切る際の注意点とは?

・広めの個室は区切るのが基本

・4畳以下は避けておこう

・建築法や強度の問題も忘れずに

7 水まわりの数をどうするか?

・トイレ、お風呂、洗濯機の必要数を考えておこう

8 シャワーとお風呂、どっちを設置すべき?

・今後はバスタブ付きは当然といえるが……

・意外とバスタブは使われない

・もともとの物件や近隣の環境を考慮して決めよう

9 リノベーション・リフォーム業者の種類とは?

・リノベーション・リフォームを依頼できる3つの業者

・肝心なのは「話のわかる」パートナーであること

10 いい業者を見分ける方法とは?

・良心的な業者を見つけるために

・ポイント1リノベーション、リフォームの経験が豊富

・ポイント2コストダウンの提案をしてくれる

・ポイント3細かい見積もりを出してくれる

11 シェアハウスに強い業者を探すには?

・パターン1コーディネート会社、コンサルティング会社を使う

・パターン2シェアハウスオーナーに紹介してもらう

12 安くリノベーションするためのコツ1セルフリノベーション

・素人でもリノベーションはできる!

・プロに任せたほうがいい部分も

13 安くリノベーションするためのコツ2施主による資材供給

・安くてお気に入りのものを探そう

・入手ルート1インターネットで購入

・入手ルート2ホームセンターで購入

・入手ルート3海外調達

14 コストが多少かかっても設置したい節約グッズ

・大人数だと馬鹿にならないランニングコスト

15 設備は何をそろえるか?

・標準的な設備を知っておこう

・リサイクルやリースも活用しよう

16 リーズナブルなインテリアショップ

・お金をかけずにセンスのよい家具をそろえよう

・シェアハウスオーナー御用達の「イケア」と「ニッセン」

・巨大リサイクルショップも活用しよう

17 オープン前のシミュレーションをしよう

・実際に住んでみないとわからないこともある

第四章 ソフト(管理・運営)作りのノウハウ

1 自主管理にするか、アウトソーシングするか?

・シェアハウスの価値は管理で決まる

・時間的余裕や今後の予定も考慮して決めよう

2 一括借り上げにするか、普通賃貸管理にするか?

・アウトソーシングの支払い体系には2つある!

・ローン返済金額などを考慮して決めよう

3 いい管理業者の見分け方

・管理業務は3つある

・建物管理は物件を見ればわかる

・人的管理は貼り紙に注目!

・担当者のキャラクターも重要

・複数の業者を比較しよう

4 ハウスのルール作り

・他人同士の同居にはある程度のルールが必要

・ルール1禁煙!

・ルール2自分のものには名前を書く!

・ルール3使った皿やコップはすぐ洗う

・ルール4お風呂の時間はなるべく手短に

・ルール5夜11時以降はリビングで騒がない

・ルール6洗濯物は洗ったら(乾いたら)すぐに取り出す

・ルール7ゴミは当番制

5 ハウスごとに考えたいルール

・ルール1掃除は当番制かアウトソーシングか

・ルール2友人や家族の宿泊はOKか?

6 入居者の条件、ハウスのコンセプトをもう一度しっかり固めよう

・入居者の男女比率には要注意

・ユニークなコンセプトほどよく考えて

7 家賃、光熱費の設定

・家賃は周辺相場に合わせよう

・光熱費の設定にはくふうが必要

8 入居者募集の方法は?

・「ひつじ不動産」を活用しよう

・不用意に媒体を増やすとトラブルも増える

9 入居者付けで「やってはいけない」こと

・トラブルの元になる3つのこと

・不動産屋に仲介を頼む

・学生を入居させる

・法人契約

10 入居者募集から入居までのステップ

・問い合わせへの対応

・内見から契約までの進め方

・鍵の受け渡しも必要

11 入居面接のポイントとは?

・「質のいい入居者」を見つける3つのポイント

・ポイント1入居者募集の広告でハードルを上げる

・ポイント2コミュニケーションがとれる人間かどうか

・ポイント3入居者のレベルを合わせる

12 契約に必要な書類とは?

・必要な書類は4つ

・ひな形を活用しよう

13 自主管理をスムーズにするためのアイデア

・意外と大変なルーティン管理

・リーダー制度

・消耗品の補充は清掃の人に委託する

14 トラブルが起きないための防御策はパーティにアリ

・パーティの費用対効果は高い!

・入居者同士の絆がトラブルを抑制する

付章 シェアハウス事例集

1 築35年店舗付き戸建を「夢を語るシェアハウス」に!

――「ドリームシェアハウス」オーナー&管理・運営/大澤明仁さん(株式会社コンサルティング・プラス)

2 6LDK+3DKの大型2世帯住宅を10室+4室の女性専用シェアハウスに

――「ボニータ田端」管理・運営/鈴木学さん(Rバンク)

3 父親が所有していた3つの店舗を6部屋のシェアハウスに

――「Nu練馬」オーナー&管理・運営/土田あつ子さん(ミチエスタイル)

4 築50年以上の下宿をリノベーション、「ノスタルジック和モダン」な空間へと再生!

――「バウハウス高円寺」オーナー&管理・運営/大関耕治さん(大関商品研究所)

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