図解入門ビジネス 最新J-REITの基本と仕組みがよーくわかる本[第2版]

概 要

現在の日本は、長引く低金利、マイナス金利の導入など歴史的な超低金利環境となっています。そうした環境のなかで、J-REIT(日本版不動産投資信託)が利回りの良い商品として注目されています。本書は、不動産・金融・投資に関わる方のために難解なREITの仕組みや専門用語をわかりやすく解説した入門書です。REITで不動産から利益を得る方法、借入のポイント、運営に必要な関係者、投資の方法、分配金の仕組みなどREITを大解剖します。

著者 脇本和也
価格 本体1800円(税別)
ISBN 978-4-7980-4670-9
発売日 2016/11/11
判型 A5
ページ数 192
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目次

第1章 REITの概要

1-1 REITが分かりにくい理由-会社か投資信託か?

1-2 REITの仕組み(1):不動産を小口化-投資口

1-3 REITの仕組み(2):持分に応じて収益を分配-分配金

1-4 REITの仕組み(3):持分は売買可能-証券取引所

1-5 REITの4つの構成要素:不動産・借入金・関係者・投資家

1-6 REITの歴史と現在の市場規模-時価総額と資産規模

1-7 REITの補足説明(1)-不動産ファンド

1-8 REITの補足説明(2)-クローズド・エンド型

1-9 REITの補足説明(3)-米国REIT

コラム なぜ不動産投資に会社(投資法人)が登場するのか?

第2章 REITの不動産の概要(REITの構成要素①)

2-1 不動産から収益を得る方法(1):誰かに貸す-「賃貸事業利益」

2-2 不動産から収益を得る方法(2):誰かに売る-「売却益」

2-3 不動産の収益性を図る方法-NOI利回りと償却後利回り

2-4 オフィスビルの特徴-都心5区

2-5 住宅の特徴-最寄駅からの徒歩分数

2-6 商業施設の特徴-主要テナント

2-7 物流施設の特徴-EC市場

2-8 ホテルの特徴-インバウンド

2-9 ヘルスケア施設の特徴-オペレーター

2-10 REITのタイプ-特化型・複合型・総合型

コラム なぜ不動産が投資の対象になるのか?

第3章 REITの借入金の概要(REITの構成要素②)

3-1 なぜ借りるか-レバレッジ

3-2 借りるコスト-「支払利息」

3-3 借りることのリスク-リファイナンス&金利上昇リスク

3-4 誰から借りるか-資金調達手段の多様化

3-5 借入金を適切なレベルに維持-LTVコントロール

3-6 借入金の返済時期をずらす-返済期限の分散

3-7 借入に係る銀行等との約束-無担保化

3-8 支払利息を極力少なくする-借入コストの低減

3-9 低金利を極力長く維持-長期固定化

3-10 金利固定化のためのデリバティブ-金利スワップ

コラム なぜ借入の利用で利回りが上がるのか?

第4章 REITの関係者の概要(REITの構成要素③)

4-1 なぜ関係者が必要か-投信法

4-2 関係者への報酬-「資産運用報酬」

4-3 投資法人の仕組み-投資主総会

4-4 資産運用会社の概要と役割-資産運用会社

4-5 スポンサーの概要と役割①-スポンサーサポート

4-6 スポンサーの概要と役割②-利益相反

4-7 資産保管会社の概要と役割-信託銀行

4-8 一般事務受託者の概要と役割-機関運営と投資口事務

コラム AMとPMの違いは何か?

第5章 REITの投資家の概要(REITの構成要素④)

5-1 誰がREITに投資しているか-投資主

5-2 REITに投資する方法(1):投資法人から買う-発行価格

5-3 REITに投資する方法(2):証券取引所で買う-投資口価格

5-4 投資口の「価値」と「価格」-一口当たりNAV

5-5 投資家への分配金計算方法-「当期純利益」と「分配金」

5-6 余った現金を分配する方法-「利益超過分配」

5-7 法人税が実質免除になる仕組み-租税特別措置法

5-8 利益を蓄えておく仕組み-内部留保

5-9 増資のインパクト(1)-希薄化

5-10 増資のインパクト(2)-プレミアム増資

5-11 REITの合併-負ののれん発生益

コラム なぜ信託銀行が上位投資主(投資家)なのか?

第6章 REITのビジネスモデル

6-1 スポンサーによる資産運用会社の設立-メインスポンサー

6-2 資産運用会社による投資法人の設立-投資法人

6-3 REITの上場-IPO

6-4 REITの運営①-内部成長

6-5 借入による不動産取得-外部成長

6-6 公募増資による不動産取得-PO

6-7 REITの運営②-財務戦略

6-8 REITの運営③-資産入替

6-9 REITの運営④-投資口分割

6-10 REITの運営⑤-IR

コラム 不動産価格が下がるとREITは?

APPENDIX REITに係る基本的事項

A-1 不動産に係る基本用語-坪と㎡

A-2 賃貸借に係る基本用語-定借、マスターリース

A-3 REITの投資対象①-区分所有、共有、借地権付建物、底地

A-4 REITの投資対象②-不動産信託受益権

A-5 REITの投資対象③-匿名組合出資持分、優先出資証券

A-6 デューディリジェンス-エンジニアリングレポート

A-7 不動産鑑定評価-還元利回り、割引率、最終還元利回り

A-8 「資産」の概要-不動産

A-9 「負債」と「純資産」の概要-預り敷金・保証金、剰余金

コラム BSから考えるREITの内部留保とは?

コラム 不動産用語の正しい英語表現は?

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